Cokoliv se postaví, se okamžitě pronajme. Zájem trvá a dlouho trvat bude

V rozhovoru s portfolio manažerem nemovitostního fondu NOVA Real Estate Pavlem Kaderou se dočtete, jak vnímáme současnou situaci na realitním trhu, zda se stagnace dotkla našich nemovitostí a v čem se odlišujeme od ostatních hráčů na trhu.

Jak vnímáte současnou situaci na trhu s nemovitostmi obecně? Zaznamenáváte stagnaci?

Obecně lze říct, že si trh s nemovitostmi prochází stagnací, lépe bych však řekl, že hodnoty vykazují stabilitu, jelikož slovo stagnace má v ekonomii spíše negativní význam. Pociťujeme to na vlastních nemovitostech, kdy tento rok nedochází k výkyvům hodnoty nemovitostí směrem dolu nebo nahoru. S našim fondem NOVA Real Estate jsme se nikdy neopírali o růst hodnoty nemovitostí, ale o výnosy z nemovitostí, které jsou téměř plně pronajaté a generují nám každoročně zisky z provozu.

Jak by se případně stagnace cen nemovitostí dotkla výkonnosti fondu? Měla by na to vliv?

    Stagnace nemá na náš fond NOVA Real Estate žádný vliv, což je již obsaženo v samotném významu toho slova. V případě stagnace nedojde k pohybu hodnoty nemovitostí a fond bude svým investorům přinášet průměrně nějakých 6 % ročně, a to díky příjmům z nájemného. 

    Jak se podle vás v současnosti liší situace v jednotlivých segmentech trhu? Jakou poptávku registrujete ze strany nájemců?

      U kanceláří vnímáme oživení poptávky, která započala v polovině loňského roku. Prvotní energie, která hlásala, že zůstaneme na home office, tak již vypršela. Nyní se současná situace usazuje a dle našeho názoru se pouze hraje o to, zda covid a trend home offic bude mít vliv více či méně než 10 %, ale určitě neočekáváme 50 %. Setkáváme se se situacemi, kdy firmy chtějí vstoupit na trh, nebo poptávají velké prostory v řádu tisíců metrů čtverečních a začínají panikařit, protože nové prostory nejsou. Nové budovy se staví pouze omezeně, náklady na výstavbu jsou vysoké díky inflaci, banky jsou na pozoru a chybí pracovní síla.

      Logistický trh je a dlouhou dobu bude velmi atraktivním segmentem. Zde panuje vysoká poptávka po prázdných skladovacích plochách, které se bohužel v České republice nacházejí v omezené míře. Cokoliv se postaví, tak se okamžitě pronajme. Zájem trvá a dlouho trvat bude.

      U trhu průmyslu zatím k ochlazení nedošlo, ale může k němu dojít. Očekáváme zdražení elektřiny a plynu a výrobci přešlapují a čekají, v jaké míře budou moci inflaci výrobních zdrojů promítnou do koncových cen svých výrobků.

      Rezidenční trh velmi rychle a elegantně spolkla migrační vlna a na trhu se nachází málo bytů v nižším či středním segmentu. Domnívám se, že jsme nyní v bodě, kdy cenová očekávání budou narážet na slabší poptávku, a to z důvodu, že ceny jsou na průměrnou mzdu relativně vysoké a zároveň významné stoupají úrokové sazby hypoték  

      Jaký zájem registrujete ze strany investorů? Je v současnosti zájem na vrcholu, nebo po koronavirové pandemii zájem již kulminoval?

        Domnívám se, že vůči našemu segmentu, komerčním nemovitostem, zájem již kulminoval. Ale nemá to velkou souvislost s koronavirovou pandemií, ale s tím, že rostou české úrokové sazby a na trhu se objevuje víc konkurenčních produktů, do kterých mohou investoři ukládat volné finanční prostředky. Dříve byl spořící účet za 0,25 % a náš fond NOVA Real Estate nabízel svým investorům průměrně 6 % ročně. V té době jsme byli vůči investičním alternativám v dobré pozici. Dnes banky na trhu nabízí na spořícím účtu 5 % bez rizika.

        Jak vnímáte množství investičních příležitostí na českém trhu? Je jich dostatek? Co případně podle vás výstavbu dalších realitních projektů komplikuje?

        Je obecně známo, že povolovací a schvalovací procesy jsou enormně dlouhé, které výstavbu celkově brzdí. Současná inflace cen materiálu rozhodně komplikuje a zdržuje výstavbu realitních projektů. Kdy stavební firma nebo developer neví, za kolik budou stavět. V Českém korunovém prostředí jsou vysoké úrokové sazby, tedy co vycházelo ekonomicky dobře, z pohledu návratnosti 3-4 % úroků, tak nyní máme 6-8 %, což může pro developery znamenat neznámou ekonomickou návratnost.

        Investičních příležitostí je dostatek. Obecně si myslím, že dojde u určitému zpomalení z pohledu transakčního objemu, jelikož podle mého se dnešní investoři se snaží najít a zjistit, co je vlastně jejich náklad na vlastní kapitál.